Bộ Xây dựng giải đáp căn cứ cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực đã có quy hoạch chung xã nhưng chưa có quy hoạch...
Bộ Xây dựng giải đáp căn cứ cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực đã có quy hoạch chung xã nhưng chưa có quy hoạch chi tiết.
Trên Cổng thông tin Bộ Xây dựng, công dân N.M.T thắc mắc:
Tôi đang công tác ở Phòng Kinh tế tại UBND cấp xã, thực hiện phụ trách về lĩnh vực xây dựng. Hiện nay trên địa bàn xã tôi đã có quy hoạch chung bao phủ phần lớn diện tích của xã, nhưng quy hoạch chi tiết mới có một phần nhỏ tại khu trung tâm xã. Luật Xây dựng và các Nghị định hướng dẫn có hiệu lực kể từ 1.7.2026, trong đó có một số nội dung về cấp giấy phép mà tôi thắc mắc, kính đề nghị được hướng dẫn thực hiện để có cơ sở thực hiện và quản lý về cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn, cụ thể như sau:
Điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng năm 2025 có hiệu lực thi hành từ ngày 1.1.2026 có quy định:
“2. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng trừ các trường hợp sau đây:
g) Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m2và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc”.
Như vậy, khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã thuộc trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng.
Ngày 19.6.2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng. Tại điểm b khoản Điều 50 điều kiện để cấp phép xây dựng mới có quy định:
“Công trình riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với một trong các loại quy hoạch tương ứng theo quy định tại điểm g, h và i khoản 1 Điều 26 Nghị định này”.
Tại điểm i khoản 1 Điều 26 có quy định: “Quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đối với các dự án còn lại”.
Vậy đối với khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã, nhưng chưa có quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng thì thực hiện cấp phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như thế nào?
Sau khi nghiên cứu, Cục Kinh tế - Quản lý đầu tư xây dựng (Bộ Xây dựng) có ý kiến như sau:
(1) Theo quy định tại điểm b khoản Điều 50 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP ngày 19.6.2026 “công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với một trong các loại quy hoạch tương ứng theo quy định tại điểm g, h và i khoản 1 Điều 26 Nghị định này”.
(2) Nội dung quy định tại các điểm g, h và i khoản 1 Điều 26 cụ thể như sau:
“g) Thiết kế đô thị riêng hoặc quy chế quản lý kiến trúc đối với trường hợp dự án được đầu tư xây dựng tại khu vực đã ổn định về chức năng sử dụng đất không yêu cầu lập quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn;
h) Phương án tuyến công trình, vị trí công trình, mặt bằng tổng thể của dự án được cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại khoản 4 Điều 73 Nghị định này chấp thuận đối với dự án đầu tư xây dựng ở các khu vực không thuộc trường hợp phải lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành theo pháp luật về quy hoạch;
i) Quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đối với các dự án còn lại.”
(3) Đề nghị Quý công dân nghiên cứu theo từng trường hợp cụ thể để áp dụng theo quy định của pháp luật.
Đọc bài gốc tại đây.